住宅ローンで2件目を組むときに金融機関が重視するポイント

住宅ローンで2件目を組みたいけれど、本当に審査に通るものか不安に感じてしまいますよね。

1件目のローンがまだ残っている状態で2件目を申し込もうとすると、そもそも組めるのかという疑問から始まり、金融機関がどんな点を重視して審査するのかがどうしても気になってきます。知らないまま動き出してしまうと、審査に落ちたり、想定外のところで資金計画が狂ってしまったりすることも。

実は、金融機関が何を見ているのかを事前に知っておくだけで、準備の精度がぐっと上がり、スムーズに動き出せるようになるんです。1件目のときとは少し違う基準が設けられているケースも多いので、あらかじめ押さえておくことが大切です。

そこで今回は、住宅ローンで2件目を組むときに金融機関が重視するポイントについてお伝えします。

住宅ローンで2件目を組む前に押さえておきたい基本のルール

そもそも住宅ローンは、「自分が住むための家を買う」ことを目的としたローンです。だから原則として1世帯につき1軒が上限とされていて、2件目の住宅購入にはそのまま使えないのが基本のルールになっています。

ただし、1件目のローンが残っていても例外的に認められるケースがあります。たとえば、住み替えにともなう一時的なダブルローン（新居を先に買って、旧居はあとで売るケース）、子どもや親など親族が住む家を購入する場合、転勤や介護といったやむを得ない事情で金融機関の許可が得られた場合などです。セカンドハウスとして2件目を購入するなら、セカンドハウスローンという専用の商品を扱う金融機関を探す方法もあります。

住宅ローンで2件目を組む際は、まず「自分がどのケースに当てはまるか」を整理することが第一歩です。

住宅ローンの2件目審査で金融機関が特に重視するポイント

住宅ローンで2件目の申し込みを受けた金融機関は、「ちゃんと返せるか」と「リスクはどのくらいか」という2つの観点から審査を進めます。ここでは特に重視される項目を見ていきましょう。

審査通過のカギは返済比率30%以内

審査のなかで最も重要なのが「返済負担率（返済比率）」です。ざっくり言うと、年収のうちどのくらいをローン返済に使っているかを数字で表したもので、多くの金融機関では返済比率30%程度が基準とされています。

計算式は「年間ローン返済額 ÷ 年収 × 100」で算出します。気をつけたいのが、住宅ローンだけでなく、自動車ローンや教育ローン、カードローンなどすべての借入れが合算されるという点です。住宅ローンで2件目を組む場合、1件目の返済分もしっかり加算されるので、借入額が大きくなるほど審査のハードルも上がります。

2件目だからこそ意識したい完済時年齢

もうひとつ金融機関が必ずチェックするのが、完済時の年齢です。多くの金融機関では70〜80歳を上限に設定していて、この年齢を超えてしまうと審査がむずかしくなります。

たとえば35年返済の場合、45歳で借り入れると完済は80歳。2件目ともなると1件目より年齢を重ねているケースが多く、返済期間を短めに設定せざるを得ないこともあります。

返済期間が短いと月々の返済額が増えるので、さっきお伝えした返済比率にも直結してきます。年齢と返済計画はセットで考えておきましょう。

信用情報と健康状態も見落とせないチェックポイント

住宅ローンで2件目を申し込む際、金融機関は信用情報機関に照会して、過去の借入れや返済の履歴をチェックします。クレジットカードの延滞やローンの滞納記録は審査にしっかり響いてくるので、心当たりがある方は早めに状況を把握しておきましょう。

もうひとつ注意したいのが、住宅ローンの加入条件にもなっている団体信用生命保険（団信）です。団信とは、返済中に契約者が亡くなったり高度障害になったりした場合に残債がカバーされる保険のこと。

持病や既往歴があると加入できないケースもあり、そうなるとローン自体を組めなくなることもあります。健康面に不安がある方は、早い段階で確認しておくのがおすすめです。

住宅ローンで2件目を組む際に活用できるローンの種類

住宅ローンで2件目を組む際に活用できるローンは、大きく3つあります。購入の目的に合わせてどれが自分の状況に近いかを確認しておくと、金融機関への相談もスムーズになります。

二重ローンを避けられる「住み替えローン」

旧居の売却代金でローンを返しきれない状態（オーバーローン）でも住み替えができるのが最大のメリットです。旧居の残債と新居の購入費用をまとめて一本化できるため、二重ローンを避けながら売却と購入を同時に進められます。取り扱っている金融機関が限られるため、事前に確認しておきましょう。

返済額が安定している「フラット35」

全期間固定金利のため、将来にわたって返済額が変わらないのが特徴です。住み替えの場合は2020年の制度変更により、売却予定の旧居の残債を除いた形で新居の審査を受けられるようになっています。セカンドハウスの購入にも対応しており、自宅ローンを他の銀行で組んでいる場合はフラット35をセカンドハウス購入に活用することもできます。

自己資金を残しながら2件目を購入できる「セカンドハウスローン」

自宅とは別の拠点（別荘や通勤用の家など）を購入する場合に利用できる専用ローンです。自己資金を手元に残しながら2件目を購入できるのが魅力で、金融機関によって金利や条件が異なります。複数の金融機関を比較したうえで、自分の返済計画に合った商品を選ぶようにしましょう。

まとめ

さて今回は、住宅ローンで2件目を組むときに金融機関が重視するポイントについてお伝えしました。

審査でいちばん大事なのは、すべてのローンを合算した返済比率が30%以内に収まるかどうかです。完済時の年齢、信用情報の履歴、健康状態（団信に入れるかどうか）も見られるポイントなので、あわせて把握しておきましょう。住宅ローンで2件目を検討するなら、まず1件目の残高やほかの借入れ状況を整理して、自分の返済比率を一度試算してみるのが第一歩です。

住み替えなのかセカンドハウスなのかによって、使えるローンの種類もガラッと変わります。目的を整理してから金融機関に相談しに行くと、話がぐっとスムーズに進みます。1件目より条件が厳しいのは事実ですが、しっかり準備しておけば住宅ローンで2件目を組むことは十分に実現できるので、焦らずひとつずつ進めていきましょう。